Malines Group |

Alles over een plaatsbeschrijving (PLB)

Wat is het belang van een goede plaatsbeschrijving?

Een plaatsbeschrijving is bij verhuur van een eigendom wettelijk verplicht, en vermijdt discussies in geval van schade aan het verhuurde pand bij uittrede of bij einde huurcontract.
Malines Group maakt bij intrede een zeer uitgebreide plaatsbeschrijving op van de actuele toestand van het verhuurde goed met inbegrip van de eventuele reeds aanwezige schade, dit alles wordt geïllustreerd met foto’s.  Deze plaatsbeschrijving dient als basis om op terug te vallen bij eventuele schade bij uittrede. 

Een correct opgemaakte plaatsbeschrijving is zowel in belang van huurder als verhuurder. Een gedetailleerde plaatsbeschrijving bewijst de staat van de woning bij het begin van de huur en beschrijft welke gebreken er al aanwezig zijn. Dat is belangrijk omdat de huurder de woning in dezelfde staat moet teruggeven. Hij zal niet verantwoordelijk zijn voor gebreken die al in de plaatsbeschrijving zijn vermeld. Als er geen plaatsbeschrijving is opgemaakt, is dat nadelig voor de verhuurder. Er wordt dan vermoed dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat waarin ze zich op het einde van de verhuring bevindt. Voor een verhuurder is het dan moeilijk om te bewijzen dat bepaalde gebreken door de huurder zijn veroorzaakt.

Een gedetailleerde plaatsbeschrijving  is een belangrijk document in het geval uw dossier juridisch moet worden aangevochten in geval van schade.
In voorkomend geval zal een vrederechter veel waarde hechten aan een plaatsbeschrijving die is opgemaakt door een professioneel, in dit geval een neutrale partij.

Een plaatsbeschrijving kan tevens ook nuttig zijn wanneer je buren bijvoorbeeld ingrijpende werken gepland hebben, waarbij er door mogelijke trillingen schade aangericht zou kunnen worden.

Hoeveel kost een plaatsbeschrijving?

De tarieven voor de opmaak van een plaatsbeschrijving via Malines Group zijn afhankelijk van de oppervlakte van het goed. De tarieven variëren tussen € 200 en € 330 exclusief BTW, per partij.
Deze tarieven omvatten;

• de opmaak van de intredende plaatsbeschrijving, 
• de opmaak van uittredende plaatsbeschrijving, 
• het noteren van meterstanden, 
• het organiseren van de sleuteloverdracht,
• controle van alle voorwaarden, formaliteiten en betalingen, alvorens de sleutel wordt overhandigd aan de (nieuwe) huurder. 

Hoe kan de vrijgave van de huurwaarborg worden geregeld?

Malines Group gebruikt voor de vestiging van een huurwaarborg de platformen Rentio of Korfine.  Via deze platformen kan een huurwaarborg snel en makkelijk worden gevestigd en worden vrijgegeven.  Het gebruik van deze platformen laat Malines Group toe om controle uit te voeren op het vestigen en vrijgeven van de huurwaarborg.
De huurwaarborg wordt gevestigd op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder.  Bij vrijgave van de volledige of gedeeltelijke huurwaarborg dient een document te worden opgemaakt dat door beide partijen, huurder en verhuurder, voor akkoord dient te worden ondertekend.  Na akkoord over de vrijgave wordt dit doorgegeven aan Rentio of Korfine die vervolgens het nodige zullen doen voor de vrijgave van de fondsen aan de betreffende begunstigde.

Hoe, waarom en hoeveel bedraagt de huurwaarborg?

De huurwaarborg bedraagt drie maanden huur. De huurwaarborg wordt volstort op een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder. De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten voordele van de huurder. 

De waarborg dient tot zekerheid dat de huurder de verbintenissen van de huurovereenkomst zal nakomen. Deze waarborg zal worden vrijgegeven na voorlegging van een akkoord tussen huurder en verhuurder, onder aftrek van de eventueel nog verschuldigde bedragen, de verrekening van de eventuele schade bij uittrede, of van een kopie van een rechterlijke uitvoerbare beslissing.  De huurwaarborg mag niet worden aangewend tot betaling van de huurprijs of enige andere last.

In welke staat moet de huurder de woning teruggeven?

Op het einde van de verhuring moet de huurder de woning teruggeven in dezelfde staat als omschreven in de plaatsbeschrijving.  Er wordt geen rekening gehouden met zaken die door ouderdom of overmacht zijn beschadigd of met gebreken die de verhuurder moet herstellen.
De huurder moet bij uittrede ervoor zorgen dat de woning niet alleen onbeschadigd en leeg is maar tevens ook proper is, althans dat de woning zich in dezelfde staat bevindt zoals ze werd ontvangen, indien dit niet het geval is heeft de verhuurder het recht de schoonmaak in rekening te brengen van de huurder en deze te verrekenen met de vrijgave van de huurwaarborg.
 

Kan de huurprijs worden herzien?

Huurder en verhuurder kunnen tussen de negende en de zesde maand, voorafgaand aan het verstrijken van iedere driejarige periode, overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien. 

Bij gebrek aan overeenstemming kan een vrederecht een herziening van de huurprijs toestaan indien blijkt dat de normale huurwaarde van het goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 20 % hoger of lager zou zijn dan de actuele huurprijs. De rechter kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder indien deze bewijst dat de normale huurwaarde van het goed ten gevolge van werken uitgevoerd op zijn kosten, met minstens 10 % is gestegen, met uitzondering van de werken die noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit.

Deze vorderingen kunnen slechts worden ingesteld tussen de zesde en de derde maand voor het verstrijken van de driejarige periode.

Bovendien kunnen partijen ten allen tijde overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien omdat aan het goed energiebesparende investeringen, zijnde investeringen die de energieprestatie van het goed verbeteren, werden gedaan met uitzondering van de werken die noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De herziene huurprijs geldt vanaf de maand nadat de investeringen volledig zijn uitgevoerd.

Mag de huurder verfraaiings- of veranderingswerken uitvoeren aan de woning?

Of de huurder verfraaiings- of veranderingswerken mag uitvoeren wordt meestal bepaald in het huurcontract. Vaak bepaalt het huurcontract dat daarvoor toestemming van de verhuurder nodig is.

Als het huurcontract niets bepaalt, mag de huurder veranderingswerken uitvoeren om de woning aan te passen aan zijn behoeften (bv. het plaatsen van een traplift). De huurder moet er wel rekening mee houden dat hij de woning op het einde van de huur in zijn oorspronkelijke staat moet teruggeven. In principe moet hij de aanpassingen dan ook weer verwijderen, tenzij de verhuurder ermee akkoord gaat om ze te behouden. Aan de structuur van de woning mag de huurder in geen geval veranderingswerken aanbrengen zonder toestemming van de verhuurder (bv. het plaatsen van een veranda).

Vooraleer de werken worden uitgevoerd, maken huurder en verhuurder best goede afspraken over de kostprijs. Een verhuurder is niet verplicht om bij te dragen in de veranderingswerken, tenzij hij de veranderingen graag behoudt na het einde van de verhuring.

Mag de verhuurder de woning controleren op een goed onderhoud?

De verhuurder mag de woning bezoeken om te controleren of de huurder alles netjes onderhoudt en of er schade is. De verhuurder moet wel het rustig huurgenot respecteren en mag dus niet buitensporig veel langskomen.  Bij private huur is het gebruikelijk dat de private verhuurder jaarlijks langskomt. Hij mag enkel langskomen op vooraf afgesproken tijdstippen.  Het is de verhuurder niet toegestaan het verhuurde goed te betreden zonder toestemming van de huurder, dit kan tevens strafrechtelijk vervolgd worden als huisvredebreuk.
 

Moet een huurovereenkomst worden geregistreerd?

De verhuurder is wettelijk verplicht om het huurcontract te laten registreren binnen de 2 maanden na de ondertekening.  Het is tevens wettelijk verplicht om de door beide partijen ondertekende  plaatsbeschrijving te laten registreren.  
Werkt u met Malines Group samen voor de verhuur van uw eigendom dan zal Malines Group het nodige doen voor de registratie van de betreffende stukken, dit met uitzondering van de registratie van handelshuurovereenkomsten.  

Indien de huurovereenkomst en/of plaatsbeschrijving niet werd geregistreerd en uw dossier moet juridisch beslecht worden voor de vrederechter dan heeft uw huurovereenkomst en/of uw plaatsbeschrijvingen weinig of geen juridische waarde en zal de huurder in de meeste gevallen grotendeels of volledig in zijn gelijk worden gesteld ondanks alle bepalingen opgenomen in de huurovereenkomst en/of plaatsbeschrijving. Zelfs de door de wetgever bepaalde opzegmodaliteiten komen in dat geval te vervallen. 

Moet een opzeg aangetekend worden verstuurd?

Om juridisch in orde te zijn en om discussies te vermijden is het aangewezen om een opzeg aangetekend te versturen.  Er bestaan intussen ook mogelijkheden om een mail aangetekend te verzenden.  De verzenddatum van een aangetekend schrijven verstuurd naar de andere partij geldt als juridisch bewijs van kennisgeving, ongeacht of de ontvanger dit schrijven al dan niet afhaalt/ontvangt.

Naar wie moet de opzeg worden verstuurd?

Een opzeg dient altijd te worden verstuurd naar de andere partij, huurder of verhuurder tenzij anders bepaald in het huurcontract.

Wanneer en hoe mag de huurprijs worden geïndexeerd?

De huurprijs mag jaarlijks op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst aangepast worden aan het cijfer van de gezondheidsindex, volgens de volgende formule: 

Basishuurprijs x nieuwe index (=gezondheidsindex)
aanvangsindexcijfer

In deze formule is de aanvangsindex de gezondheidsindex van de maand die de inwerkingtreding van de overeenkomst voorafgaat. 
De nieuwe index is deze van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst. 
Het verzoek van aanpassing moet schriftelijk aan de andere partij gericht worden en gaat ten hoogste 3 maanden terug, voorafgaand aan het verzoek ter zake.

Wat bij overlijden van huurder of verhuurder?

Bij het overlijden van de verhuurder neemt de huurovereenkomst niet van rechtswege een einde. Bij het overlijden van de huurder wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder tenzij de erfgenamen van de huurder binnen die termijn de verhuurder schriftelijk hebben geïnformeerd de huurovereenkomst te zullen voortzetten.

Indien de huurovereenkomst van rechtswege is ontbonden, is aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd van 1 maand huur.
 

Wat met de overdracht van de meterstanden van de nutsvoorzieningen

Het afsluiten van abonnementen bij de leveranciers voor de nutsvoorzieningen (gas, water, elektriciteit,…) is ten allen tijde de verantwoordelijkheid van de huurder of de verhuurder.
Malines Group is niet gemachtigd om in naam van derden contracten af te sluiten en/of meterstanden over te dragen bij leveranciers.

Indien Malines Group door partijen wordt aangesteld om de plaatsbeschrijving op te maken zal Malines Group in de plaatsbeschrijving notitie maken van de betreffende meterstanden en een meteroverdrachtformulier opmaken en dit door partijen laten ondertekenen.  
Op basis van deze meterstanden kunnen partijen het nodige doen om de meters over te dragen.

Om de overdracht bij verhuis vlot te laten verlopen werkt Malines Group samen met de partner Smooved, via welk platform men geheel vrijblijvend meters kan overdragen bij een leverancier naar keuze voor gas, elektriciteit, internet, TV, ….
De waterleverancier is nooit een vrije keuze, de watermaatschappij/leveranciers is gebonden aan de regio waarin het goed is gelegen, zo is PIDPA de waterleverancier in de regio Mechelen.

Welke werken mag de verhuurder uitvoeren aan de woning tijdens de duur van het huurcontract?

De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder ongestoord in de woning kan verblijven. De verhuurder mag bijvoorbeeld niet zomaar werken uitvoeren zonder voorafgaande toestemming van de huurder. Heeft de woning tijdens de huur dringende herstellingen nodig die niet kunnen wachten tot na het einde van de huur, moet de huurder die toestaan, ook als ze voor ongemakken zorgen en zelfs als daardoor tijdens de werken een deel van de woning onbruikbaar is.  

Als die werken meer dan dertig dagen duren, heeft de private huurder recht op een vermindering van de huurprijs. Maken de werken het onmogelijk om de woning te bewonen, dan kan de private huurder aan de vrederechter een ontbinding van de huurovereenkomst vragen.