Laat ons beginnen bij het begin. Je koopt een gebouw dat bouwfysische problemen heeft of waarvan de draagstructuur niet deugt. Renoveren blijkt geen optie, sterker nog: slopen en heropbouwen is dan vaak de enige oplossing.
Sinds 1 januari 2021 geniet je voor slopen en heropbouwen van een woning van een verlaagd btw-tarief van 6 procent. Of je nu een particulier of een bouwheer bent. Het gunstige tarief geldt niet alleen voor de initiatiefnemers van sloop en heropbouw: ook eigenaars die later ‘instappen’ in een project (denk maar aan cohousingprojecten of eigenaars die aankopen via een bouwpromotor) genieten mee.
In 32 steden en gemeenten is dat verlaagde btw-tarief permanent, terwijl die voor de rest van het land nu geldt voor een periode van twee jaar (het huidige inbegrepen).
Natuurlijk komt niet elk gebouw hiervoor in aanmerking. Zo zijn er strikte voorwaarden aan verbonden om in aanmerking te komen voor de btw-verlaging:
- Het moet gaan om de afbraak van een gebouw en de heropbouw van de enige en eigen woning. Je mag dus geen andere panden bezitten. Ook niet in het buitenland.
- Het afbreken en heropbouwen moet gebeuren door dezelfde persoon. Dat kan een particulier zijn, maar ook een bouwpromotor.
- De sloop moet omvangrijk zijn en op het volledige gebouw slaan.
- De heropgebouwde woning moet zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden als het gesloopte gebouw.
- De totale bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning mag niet groter zijn dan 200 vierkante meter (ook bij een appartement).
En niet te vergeten: je moet je domicilie vestigen in het heropgebouwde pand. Bovendien moet het dus ook gaan om je enige woning. Aan deze voorwaarde moet je voor minstens vijf jaar voldoen, anders zal je een deel van het voordeel moeten terugbetalen.
Nu de nieuwe regeling sinds begin 2021 in voege is, heeft de fiscus een rondzendbrief uitgeschreven met daarin verduidelijkingen voor particuliere bouwheren of kopers. Een overzicht:
1. Voordeel voor kopers
Ook al betaal je slechts 6 procent btw, voor een aantal werkzaamheden zal je nog steeds 21 procent btw moeten neertellen. Het gaat dan onder meer om de tuinaanleg (met uitzondering van de levering van planten) en het plaatsen van afsluitingen, paden en van de woning losstaande tuinhuizen, serres en pergola’s.
Ben je een koper? Dan is de regeling veel voordeliger. Dan geldt het btw-tarief van 6 procent ook voor keukentoestellen, waarop in principe 21 procent betaald wordt.
Op zwembaden, sauna’s en tennisterreinen moet telkens 21 procent btw betaald worden, ook bij een verkoop.
2. Gesplitste aankoop
Een gesplitste aankoop wordt veel gebruikt door ouders en hun kinderen. Denk maar aan ouders die op latere leeftijd hun villa verkopen om een appartement te kopen. Zij kopen dan het vruchtgebruik van het appartement, waardoor ze zeker zijn dat ze er kunnen wonen. De kinderen kopen de blote eigendom met het geld dat ze van hun ouders kregen. De aankoop van het vruchtgebruik kan tegen 6 procent btw, als aan alle voorwaarden is voldaan. De blote eigendom is uitgesloten van dat tarief.
3. Slechts één woning? Er zijn uitzonderingen
Om in aanmerking te komen voor het verlaagde btw-tarief mag je als bouwheer of koper geen eigenaar zijn van een andere woning, ook niet in het buitenland. Maar er zijn uitzonderingen: woningen waarvan je door erfenis vruchtgebruiker, blote eigenaar of mede-eigenaar bent.
Maar let op: als je de volledige eigenaar bent van geërfde woning, kan je geen beroep doen op de gunstregeling. Net zoals wanneer je de woning als blote eigenaar geschonken kreeg of je een vakantiewoning in het buitenland bezit. De eigendom van een bouwgrond of van andere gebouwen dan woningen - zoals een handelszaak - is geen obstakel.
4. Verschil tussen samenwonenden en gehuwden
De eigendomsvoorwaarde wordt bij gehuwden of wettelijk samenwonenden samen beoordeeld. Als een van de partners een woning bezit, grijpen beiden voor het hele project dus naast het verlaagde tarief.
Dat geldt dan weer niet voor feitelijke samenwoners. Als één partner al een woning heeft, kan de andere wel aanspraak maken op het verlaagde tarief.
5. Een tuinhuis is geen gebouw
Nog een voorwaarde voor het gunstregime is dat het af te breken gebouw een significante omvang heeft in verhouding tot de nieuw opgerichte woning. Van een ‘gebouw’ is sprake als er een kadastraal inkomen aan toegekend kan worden.
Constructies zoals een duiventil, een tuinhuis en een schuilplaats voor een paard in de wei horen daar dus niet bij.
6. Verhuis best niet rond het jaareinde
Als je de bouwheer was bij een sloop en heropbouw en je in de woning intrekt voor die volledig afgewerkt is, kan de verdere afwerking ervan tegen 6 procent btw. Dat geldt wel alleen voor de facturen die opgesteld zijn voor 31 december van het jaar van de eerste ingebruikname.
Ben je dus een bouwheer die in de loop van 2021 in zijn heropgebouwde woning trekt? Dan zijn de facturen voor de afwerking tot het einde van dit jaar nog aan 6 procent btw. Op werken in 2022 betaal je 21 procent. Verhuizen doe je dus best niet rond het einde van het jaar als er nog afwerkingen moeten gebeuren.
7. Verkavelen is mogelijk
Als eigenaar van een stuk grond met een gebouw, kan je de grond laten verkavelen. Voor de sloop van de oude woning en de heropbouw van de woningen op de percelen, kan je voor elk van de woningen de gunstmaatregel van 6 procent btw inroepen.
8. Eigen zaak tegen 21 procent btw
In je enige en eigen woning mag je een eigen zaak inrichten, maar het privégebruik van de woning moet overheersend zijn. Het gunsttarief geldt voor de werken die betrekking hebben op het hele gebouw, zoals het dak en de voegwerken. Maar op de inrichting van de beroepsruimte(s) betaal je 21 procent btw.
9. Strikte deadline voor projecten 2020
Om in aanmerking te komen voor het btw-tarief van 6 procent, moet je bij de fiscus een verklaring afleggen vooraleer facturen worden opgesteld.
Projecten die in 2020 zijn gestart – dus vóór de inwerkingtreding van het gunstregime – kunnen gebruikmaken van een overgangsregeling. Als je een aannemingsovereenkomst hebt afgesloten en van het verlaagde tarief wil genieten voor facturen vanaf 1 januari 2021, dan moet je uiterlijk op 31 maart 2021 bij de fiscus een verklaring indienen.
Vlaamse premie
Kom je niet in aanmerking voor het gunsttarief van 6 procent btw? Dan kan je wel nog een beroep doen op de Vlaamse premie. Sinds 2018 betaalt de Vlaamse regering immers een sloop- en heropbouwpremie aan particulieren die een gebouw in het Vlaams Gewest afbreken en op dezelfde plaats vervolgens een of meerdere woningen (of appartementen) bouwen.
Voor aanvragen in 2021 en 2022 is het premiebedrag opgetrokken tot 10.000 euro (in 2020 was dat 7500 euro). Maar de premie is voortaan wel enkel voor wie niet in aanmerking komt voor het verlaagde btw-tarief.
