Malines | FAQ | Woning kopen of verkopen met stedenbouwkundige inbreuk

Een woning kan gekocht of verkocht worden wanneer het geheel of een gedeelte van een gebouw niet vergund zou zijn of wanneer een stedenbouwkundige inbreuk gekend zou zijn. Het is wel belangrijk dat een koper correct wordt ingelicht over de stedenbouwkundige toestand van een eigendom, dit behoort tot de informatieplicht.  We moeten hier ook duidelijk een onderscheid maken tussen een stedenbouwkundige inbreuk en/of een niet vergunde toestand.

Hierbij de verschillen even toegelicht:

Niet vergunde toestand

Een niet vergunde toestand is niet hetzelfde als een inbreuk of een overtreding. Een gebouw of een gedeelte van een gebouw kan niet vergund zijn, doch wil dit niet altijd zeggen dat het gaat om een bouwovertreding of een inbreuk.  
Het kan best zijn dat er aan een gebouw ingrepen zijn gebeurt of zijn bijgebouwd die vergunning plichtig zijn en waar nooit een vergunning voor is afgeleverd, maar waarbij de werken toch correct zijn uitgevoerd volgens de stedenbouwkundige voorschriften of richtlijnen. In dat geval volstaat het om het gedeelte van het gebouw administratief te regulariseren.
Voor een regularisatie is meestal de tussenkomst van een architect vereist.

In België zijn er veel woningen of gebouwen die gebouwd zijn voor 1962 en waarvoor nooit een vergunning werd afgeleverd.  Indien de eigenaar kan aantonen dat de constructies voor 1962 reeds in die toestand bestonden, worden zij vergund geacht te zijn, dit geldt tevens ook voor constructies die na 1962 maar voor de inwerkingtreding van het gewestplan reeds in die toestand bestonden. 

Stedenbouwkundige inbreuk

In Vlaanderen staan enorm veel woningen met bijgebouwen of aanbouwen die door de jaren heen werden bijgebouwd en die niet gebouwd zijn conform de geldende stedenbouwkundige richtlijnen of voorschriften. Het is niet altijd zo dat een gedeelte van een gebouw dat zogenaamd in overtreding staat ook gekend is als een stedenbouwkundige inbreuk.  Het is pas wanneer er een PV werd opgemaakt of een vaststelling werd gedaan door de bevoegde overheden dat een stedenbouwkundige inbreuk gekend is.  Het is perfect mogelijk om een woning aan te kopen of te verkopen waarbij geen stedenbouwkundige inbreuken gekend zijn door de bevoegde overheden maar waarbij een aantal zaken niet conform de geldende stedenbouwkundige richtlijnen of voorschriften gebouwd of bijgebouwd zijn.

Het is wel belangrijk dat de koper hiervan in kennis is gesteld en dat hij aankoopt met kennis van zaken.  Met andere woorden het is belangrijk dat een koper zich bewust is van de mogelijke gevolgen of beperkingen die dit met zich kan meebrengen. Het is ook belangrijk om weten dat er een verjaringstermijn bestaat van vijf jaar voor stedenbouwkundige misdrijven.

De mogelijke gevolgen of beperkingen in het geval van de verkoop van een eigendom waarop stedenbouwkundige inbreuken gekend zijn;  

• Als een gebouw of een gedeelte van het gebouw in overtreding staat zal het niet mogelijk zijn om dit enkel administratief te regulariseren.  Om dit geregulariseerd te krijgen zal de overtreding moeten weggewerkt worden of aangepast worden volgens de geldende stedenbouwkundige voorschriften of richtlijnen.  
• Er kan anderzijds niet worden afgedwongen om een aanwezige bouwovertreding in zijn oorspronkelijke staat te herstellen of af te breken wanneer kan aangetoond worden dat de verjaringstermijn van vijf jaar is verstreken. 
• In het geval er een nieuwe vergunning wordt aangevraagd voor een gebouw waarvoor een stedenbouwkundige inbreuk is gekend, zal de vergunningverlenende overheid pas een vergunning afleveren onder voorwaarde dat de bestaande inbreuk wordt weggewerkt en wordt aangepast naar de geldende stedenbouwkundige richtlijnen. 
• In het geval het een recente stedenbouwkundige inbreuk betreft die nog niet is verjaard  bestaat het risico dat de bevoegde overheid of een derde partij een strafvordering of een herstelvordering afdwingt.
• De bevoegde overheid kan tevens het herstel vragen via het opleggen van een bestuurlijke herstelmaatregel hetgeen een louter administratieve (dus geen gerechtelijke) procedure is waarvoor een apart verjaringsregime geldt.

Een stedenbouwkundig misdrijf kan tevens bij een burgerlijke rechtbank alsook bij een stafrechtbank aanhangig gemaakt worden.

1. Een burgerlijke rechtbank zal een herstelvordering kunnen opleggen om het herstel te eisen van een stedenbouwkundige inbreuk door bv. op te leggen dat de constructie wordt afgebroken of dat er aanpassingen worden gedaan om de constructie te herstellen naar een legale toestand of dat er een boete wordt opgelegd als gedoogvergoeding voor de bestaande illegale toestand. 
2. Een strafvordering kan afgedwongen worden via een strafrechtbank die een geldboete of in uitzonderlijke gevallen een gevangenisstraf zou kunnen  opleggen. Een vervolging via een strafrechtbank voor een stedenbouwkundig misdrijf is eerder uitzonderlijk in particuliere situaties.  Een strafrechtbank gaat pas tussenkomen na inleiding via het openbaar ministerie waarbij het meestal gaat om moedwillige en hardnekkige inbreuken, het negeren van herstelmaatregelen, enz… .