Malines | FAQ | Btw en registratierechten aankoop nieuwbouw

Wanneer het grondaandeel en de constructies van een nieuwbouwwoning of appartement  worden verkocht door éénzelfde eigenaar of verkoper is de verkoop volledig onderhevig aan BTW.  Doch in de meeste gevallen zijn de grondeigenaar en de eigenaar van de constructies niet dezelfde en vindt er desgevallend een opsplitsing plaats tussen de grondwaarde en de constructiewaarde. In voorkomend geval betaal je registratierechten op de grondwaarde en BTW op de constructiewaarde. 

Registratierechten – 12%
De grondwaarde die in de aankoopprijs vervat zit is van project tot project verschillend en varieert meestal tussen de 20% à 35% van de aankoopprijs. De registratierechten bij nieuwbouw op het grondaandeel zijn altijd ten belope van 12% berekend op de grondwaarde.

BTW – 21%
BTW is van toepassing op de constructiewaarde.  De constructiewaarde is de aankoopprijs min de grondwaarde.  Het BTW tarief bij de aankoop van nieuwbouw berekend op de constructiewaarde is van 21%.

Tijdelijk verlaagd BTW tarief – 6%
Heden is er een tijdelijk verlaagd BTW tarief van 6% van toepassing voor projecten die hiervoor in aanmerking komen in het kader van sloop en heropbouw 
Voor de projecten die in aanmerking komen voor het tijdelijk verlaagd BTW tarief van 6% mogen de facturen, die opgemaakt worden voor 31 december 2024, worden doorgerekend aan 6% BTW, dit onder voorwaarde dat je als koper ook aan de nodige voorwaarden voldoet.

Om als koper te kunnen genieten van de tijdelijke gunstmaartegel van 6% BTW, moet het de aankoop betreffen van de gezinswoning, met andere woorden men moet er zelf gaan wonen en men geen ander eigendom bezitten, met volgende nuance: op het moment van aankoop van het nieuwe eigendom mag men wel nog een eigendom bezitten bv. de gezinswoning of een bouwgrond, maar men moet zich wel engageren om deze te verkopen of te vervreemden, en men moet kunnen aantonen dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de vervreemding en de verkrijging van de nieuwe woning. Om deze verkoop of vervreemding te realiseren geeft de overheid een termijn 2 jaar na de voorlopige oplevering van het nieuwe eigendom.

Indien je de nieuwe woning aankoopt als tweede of bijkomende eigendom, of om te investeren (bv voor verhuur) betaal je 21% BTW op de constructies. 

Voorbeeld:

We werken voor jou hierbij een voorbeeld uit ter verduidelijking,
Stel: je ziet online een appartement in een nieuwbouwproject voor 300.000 euro. 
De prijs online wordt steeds geadverteerd zonder extra kosten. Je moet er dus nog BTW, registratierechten, notariskosten en kosten voor nutsvoorzieningen bijrekenen.

De aankoopprijs is in deze opgesplitst als volgt;

• Grondwaarde €100.000, 
• Constructiewaarde €200.000

Aankoopprijs appartement €300.000
12% registratierechten =  (Grondwaarde € 100.000*12%) = €12.000 
21% BTW = (Constructiewaarde € 200.000*21%) = €42.000
Ereloon notaris, aandeel basisakte & aansluiting nutsvoorzieningen = +/-  €10.000
_________________________________________________________________________________
TOTAAL = +/- €364.000 

Indien bovenstaand voorbeeld in aanmerking zou komen voor het verlaagd BTW tarief van 6%,  zou in voorkomend geval de BTW berekend op de constructiewaarde € 12.000 bedragen, wat een voordeel ten aanzien van de koper oplevert van maar liefst € 30.000.

Onroerende voorheffing

De meeste nieuwbouwprojecten worden gebouwd naar de BEN20 of BEN30 normen, wat wil zeggen dat ze bijna-energieneutraal zullen zijn. Hierdoor krijg je gedurende 5 jaar 50% (bij BEN-30) of 100% (bij BEN-20) korting op onroerende voorheffing en geniet je vanzelfsprekend van een laag verbruik.